克而瑞资管2022年Q2北京写字楼市场回顾与展望|季度报告

时间： 2022-07-21 00:08     浏览量：546

宏观：北京经济平稳开局，但5月以来受疫情影响，全市经济下行压力有所加大。

租赁：22Q2甲级写字楼市场租金环比降幅加大，活跃度锐减，净吸纳量环比下降近60%。

租户：本季度金融与TMT行业仍为主力租户，扩租需求旺盛。

大宗：22Q2北京大宗交易成交4笔，共成交69.3亿元，以内资为主。

宏观市场

租金下降空置率上涨 净吸纳量大幅度下降

备注：以上数据为统计局公布的累计值

2022Q2北京办公市场受疫情影响，租赁活动受限，部分区域进行相关管控，市场活跃度下降，净吸纳量大幅下降至5.4万平米，环比下降近60%，为20Q2以来净吸纳量最低值。

本季度全市空置率环比上涨0.28个百分点至12.97%，朝阳区受疫情防控影响较大，致使东部相关区域租赁市场短期承压。全市甲级写字楼平均租金环比下降0.38%至10.83元/㎡/天，核心商务区平均租金为12.99元/㎡/天，环比微降0.30%。非核心商务区平均租金为6.89元/㎡/天，环比微降0.55%。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

数据来源：CAIC数据库

租赁市场

本季度无新增供应 金融、TMT行业仍为最主力租户大健康行业稳步增长

无新增供应，本季度东部市场租赁活动影响较大
全市新增供应、净吸纳量及空置率

数据来源：CAIC数据库

本季度无新增供应，新增供应步伐因疫情有所放缓，上半年全市共录得三个新增供应项目，共计29万平米。全市空置率环比上涨0.28个百分点至12.97%，同比下降2.48个百分点。CBD、亚奥商务区租金虽坚挺持平，但受区域管控导致空置率有所上涨，东部市场此次受影响相对较大，但整体影响相对有限，中关村受到互联网企业腾退影响致使空置率上涨。 

本季度净吸纳量大幅度下降，为5.4万平米，环比下降近60%，主要由于疫情反复导致租赁活动受限。上半年北京全市甲级写字楼净吸纳量为18.7万平方米，环比下降67%，同比下降58%。丽泽商务区和金融街商务区本季度租赁表现较好。

全市/核心/非核心甲级写字楼空置率

数据来源：CAIC监测整理

北京2022Q2重点子市场租金与空置情况

数据来源：CAIC数据库

金融、TMT行业仍为最主力租户 大健康行业稳步增长
从行业构成来看，本季度金融与TMT行业仍为最主力租户，扩租需求旺盛，两个行业成交面积总和占比57%。大健康行业本季度稳步增长，环比上季度增长0.5个百分点。
22Q2租户及行业（按成交面积统计）

数据来源：CAIC数据库

从区域来看，丽泽商务区最为活跃，空置率下降1.3个百分点，随着丽泽配套愈加完善，将承接更多外溢需求；其次为金融街和三元桥燕莎商务区，租户续约与租赁活动在本季度相对稳定。
空置率及环比百分点-差值

数据来源：CAIC数据库

销售市场

办公销售市场成交面积环比下降  4笔大宗交易以内资为主

4笔大宗交易共成交69.3亿元 以内资为主

北京各物业大宗交易成交金额

数据来源：CAIC数据库

22Q2大宗交易共录4宗，共计69.3亿元（其中有1宗未对外公示），环比增长105.72%；本季度以综合物业成交为主，成交2单，成交金额为50.15亿元，占总成交金额的72.38%；办公、工业/园区类各成交一单。本季度成交内资为主，为3单，中外联合投资为1单。

案例简介：北京万集科技股份有限公司4月19日发布公告：与立腾行协商一致，本次立腾阳光100%股权转让价格为人民币5.72亿元。万集空间所在中关村软件园是中关村国家自主创新示范区中的新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界软件名城核心区，万集空间位于软件园核心湖东侧，建筑面积为2.12万平方米，自2017年以来一直是万集科技的总部所在地，是公司主要的办公研发场所。

2022Q2大宗交易部分案例

数据来源：CAIC监测整理

办公销售市场成交面积环比下降10.62%、成交均价环比上升6.18%

北京整体：二季度北京办公销售市场成交面积10.71万㎡，环比下降10.62%；全市成交均价为2.25万元/㎡，环比上升6.18%；全市供应面积1.85万㎡，环比下降61.24%；

2022Q2各行政区办公销售市场

数据来源：CAIC数据库

核心区域：二季度成交面积2.47万㎡，环比下降30.83%；成交均价为4.16万元/㎡，环比上升43.47%；丰台区成交面积最多，为1.88万㎡，成交均价为4.42万元/㎡；

非核心区：二季度成交面积8.24万㎡，环比下降2.02%；成交均价为1.68万元/㎡，环比下降6.17%；大兴区成交面积最多，为2.98万㎡，成交均价为2.03万元/㎡。

土地市场本季度商办用地供应2幅成交2幅

本季度供应2幅商办用地，共计建筑面积14.7万㎡；商办用地成交为2幅，共计建筑面积23.2万㎡。北京2016年Q2-2022年Q2商办土地供需情况

数据来源：CAIC数据库

未来供应

未来供应：预计下半年，北京写字楼市场还将陆续迎来约约66万㎡写字楼新增供应入市，以新兴商务区为主，其中通州运河商务区占总供应的49%。